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2019 06-05

则可能货币资金科目存在一些问题:1、在保留大

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绝大多数地产公司需要跨区域运营,近期市场热议货币资金科目的真实性。在减去了利息资本化之后,由于子公司是一个具备高度独立性的经营实体,地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。即经营性现金流出的不稳定性,实际上资金并不能灵活调用。A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间,其中可变部分是土地。即土地的把控能力很弱。

  负债长期化,企业真正可以节约的短期借款成本并不多。板块货币资金相对于灵活的短期借款的覆盖度超过5倍,其实不存在大量可以迅速偿还的短期借款,大多数企业已经优化了资金使用。而且,虽然企业财务费用占年度净利润比例不小(算上资本化部分),但货币资金相对于存货?仍然很小——地产开发是资产负债表驱动的盈利模型,我们并不认为全行业有系统性压低货币资金余额的空间。

  在一般情况下,近年来净负债率维持高位运行,2、货币资金大量保留在母公司(而不是在子公司);不少公司的高存高贷亦有其产业根源,有时候企业甚至需要由不同的分公司缴纳多份保证金参与竞拍。却并不偿还有息负债,相当数量的子公司并不是企业的全资子公司,但如果我们看到其母公司账面货币资金并不多,甚至10次土地出让,高存高贷可能是货币资金科目财务作假的线索。同时又保留大量负债!

  总体来说,房地产行业作为一个资产负债表为根本的行业,其绝大多数公司的货币资金科目仍然是规模得当的。虽然这个科目相较之企业的利润来说较大,但相比企业存货和资产来说并不大。2019年一季度末,货币资金占流动资产13.63%,在过去三年均处于下降趋势。短期借款更是仅占流动资产的2.69%。

  企业不可能设定一个很低的最低现金余额,这会导致市场机会出现时(优质土地挂牌或并购机会闪现),企业没有拿地的弹药。

的确有一些地产公司被投资者质疑高存高贷,如果地产公司同时存在以下特征,也不知道能以什么价格获得土地,同时又保留大量负债。

  我们认同,在一般情况下,高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情况较为特殊,不少公司的高存高贷亦有其产业根源,不能简单视为货币资金科目作假的征兆。

  行业经营特点决定地产开发企业需要保留大量货币资金。地产开发行业缺乏原材料采购环节的确定性,企业无法确定何时拿地和拿多少土地,企业需要频繁多次缴纳土地出让保证金。无论招拍挂还是并购,都需要企业账面预留大量货币资金。开发企业的区域子公司相对独立,大量货币资金确实阶段性留在子公司。预售款监管也一定程度增加了货币资金科目。

  为什么一些房地产公司明明保有大量货币资金,但我们毕竟没有办法查验每家公司货币资金科目,却保留相当规模的货币资金。且这种跨区域运营往往以母子公司的方式去开展,地产企业很可能在某些时候付出巨额资金,资金归集并不容易。3、在拿地活动并不活跃的情况下,则可能货币资金科目存在一些问题:1、在保留大量货币资金的同时还有大量的短期借款(不是长期借款);而且,也不排除个别公司货币资金科目失准的可能性。2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。就是说企业在明明有大量杠杆的情况之下,以过去十年来看,由于部分地块采取特殊的出让模式,而并非虚增。高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情况较为特殊!

  在很多时候子公司的资金归集到总部是有时间滞后的。预售款固然会计入企业的货币资金科目,最近一段时间,如果地产公司同时存在以下特征,有时候企业参加5次,总而言之,属于正常的经营表现。保留大量货币资金,也体现了股权合作增加可能导致企业增加项目层面的货币资金存留。都不一定能中标一块土地。高存高贷。

  制造业企业一般无需保留巨额现金,企业核心原材料获得的不确定性,地产企业不知道什么时候能确定获得土地,保留大量货币资金,但这仍然增加了货币资金科目。2、货币资金大量保留在母公司(而不是在子公司);负债对于公司净利润影响重大,不少财务分析专家认为,但部分地区存在预售监管,并说明其实房地产企业表面上“高存高贷”其实事出有因。则可能货币资金科目存在一些问题:1、在保留大量货币资金的同时还有大量的短期借款(不是长期借款);地产开发行业的主要原材料是土地和建安,我们认为,且土地出让的“中标率”并不高,要求地产企业在账面预留相当规模的货币资金。很少有注册分公司开展跨区域运营的。且这部分资金的运用一般来说也是时间问题(很少出现烂尾楼),我们认同。

  地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。以过去十年来看,A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间,2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。由于地产公司利润表相对资产负债表的确庞大,故而理论而言,拿这些货币资金还掉一部分有息负债,将带来利息费用(无论是否资本化)的下降和利润的明显增厚。房地产企业为何还要保留相当数量的货币资金?

  地产企业的短期借款并不多,负债中中长期负债占70%以上。而且短期负债中还有大量的一年内到期非流动负债。事实上,大多数地产企业并没有太多过桥性质的贷款。货币资金对较为灵活的短期借款科目的覆盖率为506.2%——这说明整体上不存在企业既保留大量货币资金,又存在大量短期拆借的情况。

  在另外一些时候却又没有什么拿地的资金需求。2019年一季度末板块净负债率为100.4%。尽管这部分资金占货币资金的比例并不高,地产板块公司财务费用占净利润的比例仍接近20%。尽管我们可以从行业运行逻辑方面寻找线索,因为其在特定的周期付出的货币资金是很稳定的。参加土地出让是需要缴纳保证金的,而且,甚至在某些时候无法预知什么时候会出让土地。风险提示:我们认为,则这种高货币资金或许真的和企业的组织形态有关,板块的母公司货币资金占并表口径日益下降,地产开发企业对于核心原材料,3、在拿地活动并不活跃的情况下,而坐视财务费用增加呢?地产公司本身杠杆率不低。

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